物業(yè)管理方案

時間：2020-10-26 12:28:26 方案我要投稿

關于物業(yè)管理方案匯總八篇

　　為了確保事情或工作能無誤進行，常常需要預先準備方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。那么方案應該怎么制定才合適呢？下面是小編收集整理的物業(yè)管理方案8篇，希望能夠幫助到大家。

關于物業(yè)管理方案匯總八篇

物業(yè)管理方案篇1

　　對合同意向的承諾

　　一、承包方式：物業(yè)設計圖紙預算。

　　二、服務價款的計算方式：

　　1、各項服務的工作量依照物業(yè)設計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；

　　2、普通服務單價依照國家服務行業(yè)統一收費標準計算；

　　3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，并適當浮動，予以確定；

　　4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規(guī)定執(zhí)行；

　　5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規(guī)定執(zhí)行。

　　二、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。

　　四、服務款項收取方式。

　　物業(yè)峻工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務收費由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

　　五、材料設備供應方式

　　管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業(yè)主認質定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關規(guī)定執(zhí)行。

　　六、服務質量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。

　　在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質量滿足業(yè)主要求行為的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務的處罰。

　　七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費。

　　八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。

　　物業(yè)管理投標書樣本

　　投標文件五

　　1、企業(yè)信謄

　　2、企業(yè)資質(證書樣本見第四章附表)

　　3、企業(yè)榮譽證書(略)

　　4、企業(yè)安全生產證明資料

　　5、企業(yè)物業(yè)管理服務質量證明資料(格式同上)

　　6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務質量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細表：

物業(yè)管理方案篇2

　　一、項目分析

　　根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

　　二、主要管理方案內容

　　根據上述數字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：

　　1、管理機構設置及人員配置

　　根據管理服務的總體設想及小區(qū)的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區(qū)日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規(guī)范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

　　至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標準，則依照公司所提供

　　的服務等級為準。

　　1.1 客服部

　　根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

　　客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區(qū)各項費用的收取工作。

　　接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

　　收費員（財務）1名，負責項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成）

　　庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

　　行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

　　四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

　　1.2 維修部

　　根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養(yǎng)工作），其中設：

　　主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業(yè)相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

　　負責轄區(qū)內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進行常規(guī)性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定）。

　　負責轄區(qū)內重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協助實施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

　　1.3 安防部

　　根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

　　的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：

　　安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　門崗3名，主要負責小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

　　巡邏崗6名，分別負責高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導工作。

　　電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監(jiān)控系統的監(jiān)視，協助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監(jiān)督。

　　1.4 環(huán)境部

　　根據項目的實際情況，環(huán)境部設服務人員12名，負責項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：

　　環(huán)境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

　　室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

　　室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括

　　項目水系的衛(wèi)生維護工作。

　　綠化工3名，負責項目區(qū)域內的花草樹木養(yǎng)護、修補、澆水、防寒等工作。

　　服務標準則根據項目物業(yè)服務等級而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常見突發(fā)事件的處理

　　1.1 火災突發(fā)事件處理

　　1.2 水浸突發(fā)事件處理

　　1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

　　1.4 未知停電事件處理

　　1.5 暴力突發(fā)事件處理

　　1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

　　以上各種突發(fā)事件均根據小區(qū)的實際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

　　2、社區(qū)文化的開展

　　服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關系，促進物業(yè)公司的發(fā)展。

物業(yè)管理方案篇3

　　針對桂林師范高等專科學校的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將桂林師范高等專科學校日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設施管理。

　　一、安全管理

　　1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的物業(yè)管理領導小組，協調桂林師范高等專科學校日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

　　2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。

　　3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。

　　4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監(jiān)督教育工作。

　　5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環(huán)境，保障學生人身與物品安全。

　　6、完善各項管理制度

　　（1）來訪登記，來訪人員經被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在保衛(wèi)處等待。

　　（2）男女生不得互相串宿舍。

　　（3）按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。

　　（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

　　（5）發(fā)現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時間報校方。

　　（6）開展意見調查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務。

　　6、員工服務態(tài)度：員工以發(fā)自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

　　7、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。

　　2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

　　3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

　　4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內無

　　無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。

　　三、水電及公共設施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

　　（1）檢查學生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現后做好記錄，落實清理工作。

　　（2）檢查生活區(qū)內路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現問題及時進行維修。

　　（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。

　　（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發(fā)現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　（5）檢查學生生活區(qū)大門、圍墻等設施是否完好。

　　（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

　　2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯系方式腳校方一份，以務出現突發(fā)事件后聯系。

　　3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。

物業(yè)管理方案篇4

　　xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關部門的幫助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅樓的質量和設計理念新穎超前，為xx市獨一無二的建筑物，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀，新穎亮麗，房屋結構緊湊實用，現以具備室內裝修。為營造舒適清潔，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶的生活質量，確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展，根據我們村和小區(qū)的實際情況，協同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項管理制度，實行小區(qū)自治。

　　1：三個單元選舉三名單元小組長。管理，監(jiān)督，協調，小區(qū)的日常事務，搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生，收取單元的費用，協助樓長處理各類事務，促進小區(qū)清潔衛(wèi)生，和諧發(fā)展。

　　2：選舉住宅樓樓長一名。統一住戶的意見，制定合理的管理方案，協調處理小區(qū)一切事務，共同維護大家的利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境。

　　3：為減輕住戶和小區(qū)的開支，單元組長和樓長不領工資，住戶推薦，本人自愿。

　　4：樓長和組長要有責任感，辦事公道合理，有協調矛盾的能力。

　　5：主要開支;水，電，暖氣等各種設施費用和維修費用。水電費以表收取。

　　主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤，不可不交，不得拖欠。

　　（收費標準共同商討約定，統一意見達成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）

　　6：外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀。

　　7：裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理，不準在小區(qū)周圍有遺留垃圾，自覺維護小區(qū)環(huán)境。

　　8：維護住宅樓的周邊環(huán)境，共同抵制亂修亂建，監(jiān)督抵制街道規(guī)劃內新建建筑物。小區(qū)環(huán)境長遠發(fā)展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠規(guī)劃的行為，三個單元組長要協同樓長，帶領24戶齊心協力合力抵制。）

　　9：遵守社會公德，保持良好的生活環(huán)境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫亂涂，保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛，團結互助。

　　10：樓道內不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產。

　　11；不準在住宅樓的樓道，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護公有設施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內，方便清潔人員清理。

　　12；甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護乙方的權利。

　　美好的環(huán)境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質量，讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合，共同維護我們的共同利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境，長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范，望大家要齊心協力，共同努力。

　　xx村村民委員會

物業(yè)管理方案篇5

　　商鋪是指用于從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

　　對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。

　　目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。

　　1.0商鋪物業(yè)管理理念

　　商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經營”是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點。

　　“統一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。

　　“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

　　1.1.商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監(jiān)督、統一物管。

　　為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

　　1.1.1“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　　“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

　　承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個統一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經開發(fā)商認可）；

　　營業(yè)時間的確定；

　　承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大孝懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　　為整個商鋪促銷承擔的義務；

　　承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　　投保范圍事宜；

　　是否統一的收銀等

　　1.1.2“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

　　組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。

　　1.1.3“統一的服務監(jiān)督”有助于經營者間的協調和合作。

　　商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：

　　指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

　　協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　　服務項目：行政事務管理；

　　監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

　　1.1.4“統一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。

　　商鋪的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

　　2.0商鋪物業(yè)的管理特點

　　2.1顧客流量大

　　商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重

　　2.2服務要求高

　　要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則

　　2.3管理點分散

　　出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

　　2.4營業(yè)時間性強

　　顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。

　　2.5車輛管理難度大

　　來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現。

　　3.0物業(yè)管理人員配備

　　3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。

　　3.1.1.1業(yè)戶服務部

　　設主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理、下設業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

　　3.1.1.2維保服務部

　　設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

　　3.1.1.3保安服務部

　　設主管一人，全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。

　　3.1.1.4保潔綠化部

　　設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

　　3.1.1.5經營服務部

　　設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理方案篇6

　　一、物業(yè)管理公共服務質量標準

　　1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

　　（1）房屋

　　A。房屋完好率達98%以上；B。房屋零修、急修及時率92%以上；C。房屋零修工程合格率98%以上；D。外觀良好、整潔、無缺損現象；E。房屋裝修貼合管理規(guī)定。

　　（2）協調配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內下水道、化糞池正常暢通運行。

　　（3）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。

　　（4）道路暢通，路面平整。

　　（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。

　　2、安全護衛(wèi)

　　（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；

　　（2）安全護衛(wèi)人員24小時巡查；

　　（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

　　（4）交通、車輛管理有序；

　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機動車輛按序停放。

　　（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；

　　（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協助保護現場。

　　（7）小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

　　（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

　　（3）修剪及時，整齊美觀；

　　（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

　　（5）小區(qū)內全方位持續(xù)清潔；

　　（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

　　（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；

　　（8）環(huán)衛(wèi)設施整潔；

　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；

　　（10）噪音等貼合環(huán)境標準。

　　4、收費管理

　　（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；

　　（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；

　　（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人公布服務費收支狀況；

　　（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

　　（5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

　　（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

　　5、相關條件

　　（1）硬件環(huán)境

　　A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

　　B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全；

　　D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

　　E、有集中監(jiān)控設備；

　　F、有生活服務配套設施；

　　G、有教育、文體活動及商務服務設施；

　　二、物業(yè)管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）

　　1、便民服務（部分收費）

　　（1）清洗空調過濾網；（2）室內清潔；（3）檢修電器（室內自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；

　　2、商務服務（部分收費）

　　（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務；

　　3、社區(qū)娛樂、文化活動服務

　　（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務服務活動。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)

　　1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書；

　　2、企業(yè)建立現代企業(yè)制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

　　3、人員培訓，持證上崗；

　　（1）企業(yè)從業(yè)人員統一著裝、佩戴胸卡；

　　（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

　　（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

　　結構及外觀：

　　1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

　　2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

　　3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。

　　陽臺及門窗：

　　1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

　　2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；

　　3、嚴禁改動入戶門、門套；

　　4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

　　管道：

　　1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

　　2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

　　4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛(wèi)生間：

　　1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

　　2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

　　3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

　　4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；

　　5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

　　6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

　　智能設施及管線：

　　嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

　　空調：

　　1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；

　　2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

　　3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

物業(yè)管理方案篇7

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的.合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90、

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。

　　4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100、

　　6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。

　　（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

　　二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。

　　三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現違法、違規(guī)、違諾現象，依據情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

　　各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段

　　由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段

　　各區(qū)政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

物業(yè)管理方案篇8

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：